Fibra Next arrancaría con 197 propiedades para ser mayor inmobiliaria industrial en bolsa

8 de nov. (Axis negocios) -- Fibra Next, la nueva administradora inmobiliaria que nacerá del apartado industrial de Fibra Uno, perfila realizar su oferta pública inicial antes que concluya 2023 para convertirse en la fibra más grande de uno de los negocios más prósperos en México en muchos años: la renta de espacios para las empresas que buscan manufacturar más cerca de Estados Unidos los productos que destinan a ese mega mercado.

     El portafolio inicial de Next, que será administrada por Nearshoring Experts & Technology, estará compuesto por 197 inmuebles --de los que 196 están estabilizados-- que suman un área bruta rentable total de siete millones 185 mil metros cuadrados, de acuerdo con los documentos preliminares de la colocación.

     “Los bienes inmuebles que forman parte del portafolio estabilizado, en su mayoría de clase A, están ubicados en los principales mercados industriales de México”, escribió la fibra en su prospecto. “Debido a la coyuntura actual del mercado inmobiliario industrial, actualmente existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda que esperamos continúe impulsando el crecimiento de las rentas”.

     El área bruta rentable de la nueva fibra la posicionará como líder del sector, al rebasar por 1.7 veces los 4.1 millones de metros cuadrados que administra la fibra industrial más grande que actualmente cotiza en el mercado, que es Fibra Prologis.

     Del total de propiedades iniciales, 181 serán aportadas por Fibra Uno, que actualmente es el mayor administrador inmobiliario en bolsa con más de 600 inmuebles, mientras que 16 provendrán de Grupo-E, en un portafolio denominado Júpiter.

     La mayoría de los inmuebles y el área rentable de la nueva administradora inmobiliaria estarán ubicados en el área metropolitana de Ciudad de México y Monterrey, aunque también tendrá presencia en ciudades como Toluca, Querétaro, Ciudad Juárez, Tijuana y Puebla.

     “La diversificación territorial nos proporciona una exposición equilibrada a las tendencias seculares que impulsan la demanda”, escribió Fibra Next en los documentos. “La región sur está impulsada principalmente por el comercio electrónico y la región norte por el nearshoring”.

     Entre los principales arrendatarios se encuentran firmas como los gigantes del consumo Unilever, PepsiCo y Kimberly Clark, los minoristas Walmart, Soriana y Amazon, la empresa de mensajería DHL y los líderes de consumo locales Femsa y Grupo Lala.

     En total, los inmuebles con que Fibra Next arrancará operaciones cuentan con más de 600 arrendatarios, una ocupación de 97.2%, una vigencia remanente promedio de los arrendamientos de 3.6 años y una reserva territorial disponible para desarrollo de 1.1 millones de metros cuadrados.

     Dentro del portafolio estabilizado, la administradora inmobiliaria contará con 111 inmuebles de la categoría de logística, 79 dedicados a la manufactura ligera y seis clasificados como business parks.

     En ese sentido también pasará a ser la más expuesta a logística de las cotizadas en bolsa, con 77% de su área rentable, que se compara con 60% de Fibra Prologis y 40% de Corporación Inmobiliaria Vesta.

     “Seremos la Fibra con el mayor portafolio industrial en México y en América Latina”, escribió la empresa en su prospecto. “Nuestro tamaño, junto con la ubicación estratégica de nuestros inmuebles nos convierte en un socio de confianza para muchas de las más grandes empresas nacionales e internacionales que buscan entrar o expandir su presencia en el mercado mexicano, proporcionándoles los inmuebles que mejor se adaptan a sus necesidades”.

    Fibra Next incluso liderará el sector pese a que Fibra Uno no le aportará la totalidad de los 180 inmuebles de naturaleza industrial con los que contaba de acuerdo con su reporte trimestral al cierre de septiembre.

     No es claro cuál fue el criterio de Fibra Uno para conservar algunos inmuebles industriales, pero tras la operación su portafolio comercial, el cual ya constituye su mayor fuente de ingreso neto operativo, adquirirá mayor relevancia.

     Además, la nueva fibra estima contar con desarrollos potenciales para alcanzar más de 13 millones de metros de área bruta rentable.

     El potencial crecimiento de Fibra Next está calculado con base en su reserva territorial y principalmente en el pipeline de adquisición y desarrollo de Grupo-E, un vehículo desarrollador perteneciente a la familia El-Mann, principales dueños de Fibra Uno y mediante el cual han aportado previamente inmuebles a este último fideicomiso.

     Los documentos de la colocación aún no revelan cuántos títulos planea vender Fibra Next en su oferta pública inicial o el monto que busca obtener del público inversionista. La fecha de colocación tampoco es pública, aunque sería antes de que concluya 2023.

     La apuesta de Fibra Uno por sus inmuebles industriales no es nueva, pues ya desde los primeros meses de la pandemia de covid-19 dicho segmento mostró ser el más resistente, especialmente en comparación con los segmentos comercial y de oficinas, fuertemente golpeados por las limitaciones de movilidad impuestas por las autoridades para tratar de controlar la propagación del virus.

     Pero la fortaleza del portafolio industrial del fideicomiso se hizo patente sobre todo ante el auge de la relocalización de empresas en México para aprovechar su cercanía con Estados Unidos, lo que incluso ha llevado a Fibra Uno a alcanzar tasas de ocupación de los inmuebles de dicho segmento por arriba de 98%.

     “La oportunidad que tenemos en México es una oportunidad única, hay una sobredemanda de naves industriales tanto para almacenamiento como para manufactura ligera”, dijo Gonzalo Robina, director general de Fibra Uno, en la conferencia por los resultados del tercer trimestre del año, hace unas semanas.

     La colocación sucederá luego de varios años de sequía en el mercado de capitales mexicano, particularmente el accionario, pero en un momento en que el sector industrial ha generado gran interés, por tendencias como la relocalización de cadenas de suministro, y el cuál algunas empresas ya aprovecharon.

     Fibra MTY y Fibra Prologis realizaron colocaciones subsecuentes el último par de años, mientras que Corporación Inmobiliaria Vesta hizo una emisión de acciones directamente en el mercado estadounidense, en todos los casos para aprovechar el auge industrial por el nearshoring.

     Incluso la empresa de transporte terrestre Traxión levantó recursos del público inversionista para expandir sus operaciones del segmento logístico.

     Casa de Bolsa BBVA México será el intermediario colocador lidera de la oferta de Fibra Next, mientras que Citibanamex Casa de Bolsa, Merrill Lynch Mexico, BTG Pactual Casa de Bolsa, J.P. Morgan Casa de Bolsa, Actinver Casa de Bolsa, Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Santander, Scotia Inverlat Casa de Bolsa y HSBC Casa de Bolsa también serán intermediarios.

     Por su parte, MexCap Partners fue contratado como agente estructurador.