Fibras cuadruplicarían área bruta rentable este año; piden colaborar con gobierno Sheinbaum

29 de jul. (Axis negocios) -- Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o fibras, viven un momento de dinamismo a partir de una fuerte demanda de espacios industriales por parte de las nuevas empresas que están llegando a México con la intención de capturar los beneficios de la relocalización de cadenas logísticas, también conocida como nearshoring.

     La dinámica actual se reflejó en los resultados del sector durante el segundo trimestre del año, pues algunas de las mayores fibras del país reportaron alzas tanto en su ingreso operativo neto (NOI) como en su flujo de operaciones, beneficiadas por el desempeño de sus portafolios industriales.

     También se refleja en el interés generado en la puja por los activos de Terrafina, un fideicomiso cuyo portafolio tiene alto potencial de capitalizar las oportunidades generadas por el nearshoring. En total atrajo a seis postores desde el inicio del proceso hace casi cinco meses.

     Cuando cierre este año, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) prevé que el área bruta rentable del sector se cuadruplique frente a los niveles prepandemia, al pasar de 1.5 millones de metros cuadrados a cerca de seis. Y si bien hay optimismo por la fuerte actividad registrada en el primer semestre, también reconocen que la falta de infraestructura eléctrica y de agua mermó su desempeño en el periodo, por lo que hay disposición de colaborar con el gobierno entrante de Claudia Sheinbaum para encontrar soluciones.

     Aquí un extracto de la conversación que Axis Negocios sostuvo con Josefina Moisés, la directora general de Amefibra.

¿Cómo evaluarías el desempeño de las fibras en el primer semestre y cuál es la expectativa para cierre de año?

Hay muchísimo movimiento. Algunas fibras están duplicando su tamaño, otras están yendo a Estados Unidos a levantar capital, mientras otras recurren a créditos importantes o créditos verdes; inclusive hay algunas probables fusiones o adquisiciones que vemos venir. En suma, es un mercado muy dinámico, sobre todo el componente industrial.

     Nosotros veníamos de un crecimiento o una absorción neta de 1.5 millones de metros cuadrados de área bruta rentable industrial en promedio, esos eran los niveles prepandemia anuales. El año pasado cerramos con cuatro millones de metros cuadrados de absorción, por lo que sí vemos un crecimiento, vemos mucho interés y la llegada de muchas nuevas empresas. Algunas vienen de China, pero son minoría; sobre todo son americanas y algunas europeas.

     En el primer trimestre de este año ya hubo una absorción superior al millón y medio, o sea que si sumamos las expectativas para el final de este 2024 van a ser alrededor de seis o siete millones de metros cuadrados de área bruta rentable, con una disponibilidad de menos de 1% en la mayoría de los casos, dependiendo del sector industrial al que te refieras. Hay mucha demanda y se están construyendo al menos un millón de metros cuadrados de área industrial solo en Monterrey.

     Vemos venir mucho desarrollo en toda la zona fronteriza: Nuevo León, Chihuahua, Baja California --en Tijuana es impresionante lo que está pasando--; también en el bajío y Ciudad de México.

¿Qué factores podrían limitar el desarrollo del sector hacia adelante?

Uno de los retos es garantizar el suministro de agua y de energía, que ya se está atendiendo a través de organismos como la Asociación Mexicana de Parques Industriales; sé que han tenido reuniones para tocar este tema.

     Está sobre todo el reto de la capacitación. Capacitar a la gente es muy importante, hace mucha falta si no queremos quedarnos como un país que se dedique a la manufactura nada más. Como hemos visto a través de las manifestaciones o comunicados de nuestra virtual presidenta electa, ella quiere que esta sea una oportunidad que permee más abajo en la sociedad y para eso necesitamos capacitación tecnológica, al igual que desarrollo de ciudades para elevar el nivel de vida de los trabajadores. En ese aspecto, también les tocaría a otras fibras como las educativas. Ellas han tenido un crecimiento importante, pero lo vamos a ver exponenciado en los próximos años.

¿Cómo les afectó la falta de energía y agua en la primera parte del año?

Hay una demanda que no se ha podido cumplir por falta de transmisión o abasto de energía. Lo más fácil es generarla; lo más complicado es almacenarla y transmitirla, y en eso creo que la demanda nos está sobrepasando.

     Pero como te decía, nuestra próxima presidenta es doctora, es una mujer muy capacitada, muy entrenada y además es ecologista. Sabemos que este es un tema importante en su agenda; inclusive oímos mucho las pláticas de Altagracia Gómez, todas sus declaraciones como consejera del sector empresarial, y vemos que ella está impulsando mucho este tema y que Claudia [Sheinbaum] la tiene muy cerca. Entonces, sí hay ciertos indicadores o manifestaciones de que existe interés de colaborar con el sector privado.

¿El nearshoring está impulsando al sector de las fibras industriales? ¿Qué se puede esperar en el corto plazo?

Sí es una gran oportunidad y está impulsando al sector industrial. Ya sé que a veces hay dudas sobre la inversión extranjera: si es directa, si es reinversión, cuántas son nuevas empresas y cuántas expansiones. Ahí creo que hay diversas interpretaciones, pero si hablamos de metros cuadrados, que además son súper tangibles porque casi puedes ir y tocarlos, te puedo decir que hay un crecimiento exponencial, una oportunidad importante y retos que atacar para que se aproveche al 100%.

     En cuanto entre el nuevo gobierno hay una oportunidad muy grande por aprovechar, si nos ponemos a trabajar en alianza el sector público con el privado y a cooperar de la mano para traer inversión.

¿Qué impacto podrían tener la reforma al Poder Judicial y otras propuestas del presidente Andrés Manuel López Obrador para la atracción de nuevas inversiones?

El impacto para el sector puede ser diverso y, como empresarios, nos basamos más en hechos que en especulaciones. En el aspecto de la aprobación de las reformas, habrá una acción dependiendo de lo que suceda, una vez que suceda este tema de todos los capítulos que se han propuesto para renovación. Veremos qué pasa y de ahí partiremos.

¿Cuál es su postura sobre la contienda actual por los activos de Terrafina?

Toda esa es información confidencial. Este es un sector bastante unido, pero también bastante competitivo y, como es algo que les concierne directamente a las fibras y entre ellas, desde Amefibra dejamos que ellas se pongan de acuerdo. Ya veremos el resultado; seguramente será lo mejor para el sector y platicaremos una vez que haya sucedido.

¿Cuánto suelen durar estas operaciones normalmente?

Son procesos de unos tres o cuatro meses. Ahorita ya se alargó bastante, pero ahí es donde se ve el interés del sector en el país. No es una oferta de ‘sí’ o ‘no’, sino que siguen ofertando, ampliando plazos de vencimiento, proponiendo nuevas formas de fusión o adquisición bastante interesantes. Se alargó el proceso, pero es por todo el movimiento que hay en el sector industrial en el país.

     A mí me gustaría llegar al Fibra Day de este año [5 de septiembre] con algo más concreto, pero no sé si suceda.

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