China revive ideas socialistas para solucionar su crisis inmobiliaria

Mar. 1 (Dow Jones) -- El enorme mercado inmobiliario de China se está desmoronando. Xi Jinping quiere revivir las ideas socialistas sobre la vivienda y volver a poner al Estado al mando.

     Los precios de las viviendas en China están cayendo, los promotores inmobiliarios han quebrado y la gente duda de si los bienes raíces volverán a ser una inversión viable. El colapso está lastrando el crecimiento y asustando a los inversionistas de todo el mundo.

     Bajo la nueva estrategia, el Partido Comunista se haría cargo de una mayor parte del mercado, que durante años ha estado dominado por el sector privado. Lo respaldan dos programas principales, de acuerdo con los asesores políticos involucrados en las discusiones y los recientes anuncios del gobierno.

     Uno de ellos consiste en que el Estado compre proyectos en dificultades en el mercado privado y los convierta en viviendas que el gobierno alquilaría o, en algunos casos, vendería. El otro pide que el propio Estado construya más viviendas subsidiadas para familias de ingresos bajos y medios.

     El objetivo, dijeron los asesores políticos, es aumentar la proporción de viviendas construidas por el Estado para alquiler o venta de bajo costo bajo condiciones restringidas, a al menos 30% del stock de viviendas de China, desde el 5% más o menos actual.

     Los planes se alinean con el impulso más amplio de Xi en los últimos años para expandir el control del partido sobre la economía y controlar al sector privado. Ese impulso ha incluido medidas regulatorias enérgicas contra empresas de tecnología como Ant Group, respaldada por Jack Ma, y más inversiones en empresas estatales en industrias preferidas, como la de semiconductores.

     Los mandarines económicos de Beijing, encabezados por el principal asesor de política económica de Xi, el viceprimer ministro He Lifeng, todavía están trabajando en cómo ejecutar la estrategia inmobiliaria. Los economistas advierten que el plan podría tardar años en lograrse, si es que es alcanzable.

     El costo sería enorme: potencialmente hasta 280 mil millones de dólares al año durante los próximos cinco años, o un total de alrededor de 1.4 billones de dólares, de acuerdo con algunos analistas.

     Si China quiere pagar esa cuenta, o incluso si puede, es una cuestión central. Los gobiernos locales en China ya están agobiados con una deuda colosal y no está claro si Beijing estará dispuesto a soportar la mayor parte de la carga financiera.

     Beijing ha decepcionado repetidamente a analistas e inversionistas en los últimos dos años con medidas insuficientes o mal ejecutadas para estimular el crecimiento y limpiar el desastre inmobiliario. Las personas que han examinado algunos de los planes del gobierno dicen que la estrategia también está llena de complejidades y objetivos contradictorios que podrían dificultar su implementación completa con éxito.

'Nuevo modelo'

Una reunión de diciembre presidida por Xi dejó claro que una prioridad para 2024 es acelerar el desarrollo de lo que las autoridades llaman “un nuevo modelo” para el sector inmobiliario. El modelo debería centrarse en gran medida en la vivienda asequible proporcionada por el Estado, de acuerdo a un informe oficial de la reunión.

     Los planes iniciales prevén agregar seis millones de unidades de vivienda asequible en los próximos cinco años, de acuerdo a lo que muestran los documentos del gobierno.

     El Banco Popular de China ha reservado 500 mil millones de yuanes, o unos 70 mil millones de dólares, en financiación de bajo cost0 a los bancos políticos para ayudar a poner en marcha la estrategia. Un puñado de proyectos financiados con ese dinero están en marcha.

     La Oficina de Información del Consejo de Estado, que maneja las consultas sobre el liderazgo de China, no respondió a diversas preguntas.

     Xi insiste en que los bienes raíces, que durante años impulsaron el crecimiento de China y en un momento representaron alrededor de una cuarta parte del producto interno bruto, ya no deberían asumir un papel tan descomunal en la economía, dicen los asesores políticos.

     En opinión de Xi, el exceso de crédito se trasladó a la especulación inmobiliaria, lo que añadió riesgos al sistema financiero, amplió la brecha entre los que tienen y los que no tienen, y desvió recursos de lo que Xi considera la “economía real”, sectores como la manufactura y la tecnología de punta que considera cruciales para China en su competencia con Estados Unidos.

     De alguna manera, los planes de Xi devolverían el mercado inmobiliario de China a sus raíces. Hace décadas, en la era de Mao Zedong, el partido controlaba el mercado, y la mayoría de los chinos vivían en casas proporcionadas por las unidades de trabajo de su partido.

     A finales de la década de 1990, cuando los líderes comenzaron a liberalizar el mercado, inicialmente imaginaron un sistema de dos niveles en el que algunas personas comprarían propiedades desarrolladas de forma privada, mientras que otras vivirían en viviendas subsidiadas por el estado.

     Sin embargo, en las décadas siguientes, los promotores privados como China Evergrande se expandieron rápidamente y dominaron cada vez más el mercado. Hoy en día, más del 90% de los hogares chinos son propietarios de sus casas, en comparación con alrededor del 66% en Estados Unidos.

     El cambio a la propiedad privada creó una enorme riqueza en China. Pero el crecimiento explosivo del mercado también provocó una burbuja alimentada por la deuda, privó a muchas familias jóvenes de viviendas deseables y consternó a Xi y otros líderes de alto rango que sentían que el país se estaba alejando demasiado de sus raíces socialistas.

     Con el mercado sumido en la agitación el año pasado después de una campaña gubernamental de años para frenar el exceso de inversión inmobiliaria, economistas dentro y fuera de China pidieron a Pekín que tomara medidas más asertivas para reestructurar el sector.

     Ahora hay millones de unidades vacías en toda China y muchos edificios que necesitan apoyo financiero.

     En discusiones de política interna, el viceprimer ministro He, uno de los lugartenientes de mayor confianza de Xi, argumentó que involucrar más al Estado sería una forma de que el gobierno absorbiera el exceso de oferta de viviendas, pusiera un piso a la caída de los precios y ayudara a proteger a los bancos de tener que amortizar cientos de miles de millones de dólares en préstamos inmobiliarios si el mercado seguía empeorando.

     Otro punto de venta, según los asesores: al convertir más propiedades privadas en viviendas subsidiadas por el Estado para alquiler o venta, podría ayudar a avanzar en el objetivo de “prosperidad común” de Xi, a menudo repetido, de hacer que la sociedad china sea más igualitaria.

Documento 14

La nueva estrategia comenzó a cobrar mayor importancia con una directiva del gobierno central emitida en octubre, denominada Documento 14. Pidió que se añadieran unos seis millones de unidades de vivienda asequible en 35 ciudades con más de tres millones de habitantes cada una en los próximos cinco años.

     El documento reveló pocos detalles sobre cómo implementar el plan. Pero especificó que el gobierno impondría restricciones sobre quién puede comprar las unidades que se ofrecen a la venta, y prohibiría que esas unidades se negocien en el mercado abierto.

     Desde entonces, el Banco Popular de China, el banco central del país, ha asignado el 70% de los aproximadamente 70 mil millones de dólares que está poniendo a disposición de tres bancos políticos, el Banco de Desarrollo de China, el Banco de Exportación e Importación de China y el Banco de Desarrollo Agrícola de China.

     El Banco de Desarrollo de China reveló el 19 de diciembre que había otorgado una línea de crédito por un total de 202 millones de yuanes a la ciudad de Fuzhou para construir un proyecto de vivienda asequible. Una vez finalizado, previsto para 2026, el proyecto contará con unas 701 viviendas, que el gobierno local planea vender a familias de ingresos modestos a precios reducidos.

     El banco también extendió un préstamo de 10 millones de yuanes al gobierno de Hunan, una provincia al sur del río Yangtsé, para desarrollar viviendas gubernamentales en un distrito deteriorado del centro de la ciudad, según información del gobierno de Hunan.