Fibras mantienen atractivo en primer semestre pero enfrentan algunos desafíos

9 de sep. (Axis negocios) -- Los primeros meses de la pandemia de covid-19, al principio de 2020, tuvieron grandes impactos en empresas de prácticamente todos los sectores; no obstante, en medio de la incertidumbre por la emergencia sanitaria, los fideicomisos de inversión en bienes raíces fueron la apuesta de muchos inversionistas.

      A más de dos años de ello, las también llamadas fibras mantienen su atractivo, incluso en momentos en donde la inflación y las altas tasas de interés mantienen latentes los temores sobre una recesión en la economía mundial.

      “El segundo trimestre nos dejó una sensación de estabilización en el sector, con resultados similares trimestre a trimestre y crecimientos anuales gracias a más propiedades, mayor ocupación y rentas más altas”, escribió en un reporte Carlos Gómez, analista de Intercam Casa de Bolsa.

       Dentro de los fideicomisos que operan en México, aquellos del segmento industrial mantienen un mayor atractivo sobre los de corte comercial, cuya recuperación ha sido un poco más lenta a lo esperado, o de aquellos con oficinas, afectados porque la pandemia llevó a muchos oficinistas a sus casas y muchos de ellos ya están adaptados a ese esquema de trabajo.

      Un comodín fundamental del atractivo de las fibras industriales es el llamado nearshoring, un modelo de negocios en el cual las empresas trasladan sus operaciones a una ubicación más cercana y rentable, y que ha tomado fuerza en México, país atractivo al ser vecino de Estados Unidos, que la mayor economía del mundo, y que supone ventajas logísticas.

      Este modelo incluso podría posicionar al país como el proveedor más importante de Norteamérica, lo que se traduciría en ingresos adicionales de entre 80 y 170 mil millones de dólares en los próximos cinco años --equivalente a 1.2 y 2.6% del PIB nacional anual-- de acuerdo con estimaciones del banco estadounidense JP Morgan.

     Este panorama otorga a Fibra Prologis, Terrafina, Fibra Macquarie y Fibra MTY las mayores oportunidades para el nearshoring, debido a que gran parte de su portafolio es de piso industrial y está localizado en ciudades del norte del país, de acuerdo con Intercam.

      Fibra MTY incluso tiene planes para acudir a la Bolsa Mexicana de Valores este mes para recabar hasta tres mil 450 millones de pesos (173 millones de dólares) para potenciales adquisiciones de propiedades que le permitan aprovechar el boom del nearshoring; mientras que abril, Terrafina anunció inversiones por 47 millones de dólares para el desarrollo de tres propiedades de clase A en el norte del país.

      Fibra Prologis, en tanto, adquirió dos propiedades en el primer trimestre del año, una de ellas en Ciudad Juárez, que junto con Tijuana, son las urbes de mayor atractivo en la región fronteriza con Estados Unidos.

     Claro que otro fenómeno útil para las fibras industriales fue el crecimiento del canal digital para las ventas al menudeo, con titanes del comercio mundial como Amazon, Walmart o Mercado Libre requiriendo de instalaciones de almacén y logística fuera de las grandes ciudades y si bien es cierto que la época de oro para la expansión del comercio electrónico en México fueron los meses de la pandemia en los que los comercios se encontraban cerrados, este canal de ventas no ha dejado de crecer.

      Sin embargo los fideicomisos de inversión en bienes raíces enfrentan algunos desafíos que podrían hacer mella en su atractivo. Uno de ellos es que la capitalización de mercado sigue por debajo si es compara con el valor de sus activos.

      En el segundo trimestre del año, el valor de los activos totales de las fibras cotizadas en el mercado de valores mexicano era 29% superior a su cotización en bolsa, de acuerdo con cálculos de Intercam Casa de Bolsa.

       Para los especialistas, esta situación se debe en parte a que los dividendos distribuidos a los dueños de sus certificados bursátiles son poco atractivos en comparación con algunos de los instrumentos de renta fija gubernamental.

        Solo Fibra Uno y Fibra Dahnos cuentan con dividendos cuya tasa se ubica en 10%, ligeramente por arriba de instrumentos como el Cete a un año (9.98%), y la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio a 28 días (8.82%), en un año en el que la inflación anualizada alcanzó 8.7% en agosto.

     En contraste, las fibras cuyos activos principales son hoteles, como el caso de Fibra Inn, suspendieron la distribución de dividendos por las afectaciones que sufrieron a raíz de la pandemia.

     Fibra Shop, de acuerdo con Intercam, no ha repartido dividendos este año mientras que Fibra Storage omitió el reparto este trimestre. Otras, como Fibra Plus y Upsite nunca han distribuido a sus accionistas.

      Otros fideicomisos, si bien permanecen con dividendos por debajo de las tasas que manejan los instrumentos gubernamentales, pueden resultar de igual modo atractivas. Es el caso de Fibra Nova, cuyo dividendo de 0.58 pesos en el segundo trimestre y una tasa de 8.3%; o de Fibra Macquarie, con dividendo de 0.50 pesos y una tasa de 7.8%.

      No obstante, esta comparación tiene matices, al menos para Monex Casa de Bolsa, ya que es necesario tomar en cuenta que el sector aún tiene un margen de recuperación, incluso a niveles vistos previos a la pandemia de covid-19.

      “Lo anterior resulta muy atractivo, si el sector industrial se mantiene sólido, si el sector comercial mantiene la recuperación de los últimos trimestres, y si el sector de oficinas marca ese punto de inflexión en cuanto a la ocupación”, escribió Roberto Solano, analista de Monex, en un reporte en junio.

      Otro riesgo, aunque menos probable, es la posible disolución del tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá, conocido aquí como T-MEC, a raíz de la solicitud de los socios comerciales del gobierno mexicano presentaron para iniciar consultas referentes a las diferencias que mantienen en torno a la política energética.

      Si bien el presidente Andrés Manuel López Obrador, ha descartado una eventual salida de México del acuerdo comercial, pese a las disputas comerciales que han provocado algunas de sus políticas, un escenario como este obligaría al país a regirse por el marco de Nación Más Favorecida, lo que provocaría un incremento en los aranceles de sectores como el automotriz, que actualmente es de cero y que en ese escenario subiría a 25%.

      “El incremento en el sector de transporte pasaría de cerca de cero a 25%, siendo particularmente importante para las fibras, ya que algunas de ellas tienen 40% del área bruta rentable siendo utilizada por locatarios automotrices y aeroespaciales, apuntando principalmente a las exportaciones estadounidenses”, indicó el banco en un reporte.

      Ante ello, los fideicomisos mas expuestos a un impacto en dicho escenario son Terrafina y Vesta, mientras que Fibra Uno sería la menos impactada por contar con un portafolio más diversificado.

      Pese a ello, las expectativas para el sector de las fibras en los siguientes trimestres es de estabilidad.

     “Nuestro panorama de cara a los siguientes trimestres es un escenario muy parecido al actual: industrial a plena capacidad, comercial a paso lento, oficinas esperando una resurrección y los hoteles de ciudad por detrás de los vacacionales”, concluyó Intercam.