En puja por Terrafina, fibras también se confrontan en tema fiscal

13 de jun. (Axis negocios) -- La puja por el fideicomiso inmobiliario Terrafina es cada vez más reñida y con solo un postor por conocerse, cada competidor busca convencer a los tenedores de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI’s) de la empresa los beneficios de su oferta sobre las demás.

     Pero desde el inicio hay un tema que, conforme ha avanzado el proceso, parece cobrar más relevancia y con posturas encontradas: las implicaciones fiscales que tendría una oferta pública de adquisición (OPA), la apuesta por la que han optado tres de los cinco jugadores conocidos hasta ahora.

     La falta de una regulación expresa para este tipo de operaciones --la adquisición de un fideicomiso de inversión por otro-- fue advertida por especialistas de Ritch Mueller, la firma mexicana especializada en derecho financiero y mercado de capitales, en un artículo a finales de abril, cuando cuatro de los seis postores habían presentado ya detalles de sus propuestas.

     “El régimen de las fibras en México está diseñado para que no se apliquen impuestos a nivel del propio vehículo público; en su lugar, los impuestos se recaudan a través de retenciones fiscales. Los principales inversionistas en las fibras --planes de pensiones mexicanos y extranjeros-- suelen estar exentos de dicha retención. Además, los residentes extranjeros y las personas físicas mexicanas están exentos de impuestos sobre cualquier ganancia de capital derivada de la venta de certificados de fibra”, escribieron en un análisis Oscar López y Regina Albornoz, de Ritch Mueller.

     En concreto, los especialistas apuntaron que la falta de una regulación específica podría dar paso a riesgos fiscales como distribuciones obligatorias y retenciones fiscales que afectarían la exención de impuestos para los fondos de pensiones nacionales y extranjeros, o una doble imposición para otros inversionistas. También plantearon la posibilidad de impuestos sobre las ganancias de capital derivada de la venta de certificados, y que afectaría a personas físicas nacionales y extranjeras.

     Esa falta de claridad llevó al fideicomiso inmobiliario diversificado Fibra MTY a desistir de la oferta pública de adquisición por los certificados de Terrafina que anunció en abril, y que a grandes rasgos contemplaba un factor de intercambio de 2.8 de sus certificados por cada uno de los de Terrafina.

     En cambio, presentó una nueva oferta que prevé la transmisión de la totalidad de sus activos inmobiliarios a Terrafina, y la internalización de la administración del fideicomiso, la cual sería asumida por Administrador Fibra Mty, encargado de la asesoría de la compañía con sede en la capital neoleonesa.

     “Nos dimos cuenta, al rebotarlo con nuestros diferentes grupos de asesores, que había temas en los que no teníamos certeza jurídica”, dijo Jaime Martínez Trigueros, director de administración y finanzas del fideicomiso, en entrevista con Axis negocios. “A la hora de revisar que no está en la ley contemplada la fusión de fibras, pueden detonarse muchos impuestos y esto podría restar rentabilidad a la operación”.

     Una de las cuestiones que hicieron a Fibra MTY replantear su oferta fue el porcentaje que las fibras deben invertir en bienes raíces --que es de 70%-- y aunque la adquisición de una fibra mediante una OPA podría entrar en ese supuesto, al no estar expresamente regulado en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, podría abrir la puerta a diferentes interpretaciones por parte de las autoridades, explicó el directivo.

     Otras dudas del fideicomiso giraron en torno a la retención del ISR que debe ser aplicado a las distribuciones que las fibras realizan a los tenedores de sus certificados, y que se contempla en el artículo 188 de la Ley de Impuestos Sobre la Renta, y al cobro de impuestos relacionado al desliste de Terrafina.

     Del otro lado de la moneda, Fibra Prologis y Fibra Macquarie, los dos postores que al igual que el fondo estadounidense Blakstone presentaron ofertas públicas de adquisición, han externado que no existen riesgos fiscales derivados de la operación.

     Hace unos días, Fibra Prologis, el primero de los interesados en levantar la mano por Terrafina a principios de año, publicó una opinión fiscal emitida por Deloitte que descarta consecuencias fiscales de concretar su oferta, entre ellas el eventual desliste de Terrafina.

     “Ni la compra de los CBFIs emitidos por Terrafina por parte de Fibra Prologis mediante la entrega de CBFIs que emitiría Fibra Prologis, ni la tenencia por parte de Fibra Prologis de los certificados emitidos por Terrafina, ni el posterior posible desliste de los CBFIs emitidos por Terrafina, afectarían de manera adversa las exenciones fiscales que son aplicables actualmente a los fondos de pensiones extranjeros y nacionales, incluidas las sociedades conocidas como Afores [Administradoras de Fondos para el Retiro], los cuales son actualmente tenedores de CBFIs emitidos por Fibra Terrafina y que los intercambiarían por CBFIs emitidos por Fibra Prologis”, fue una de las conclusiones de Deloitte.

     Por su parte, Fibra Macquarie también hizo pública la opinión de su asesor fiscal, la firma la firma Mijares, Angoitia, Cortés y Fuentes, la cual concluye puntos similares a las del asesor legal de Fibra Prologis.

     Las dudas sobre la claridad fiscal entorno a las implicaciones de la OPA, llevaron a que la compañía no obtuviera el respaldo necesario de sus tenedores para continuar con la propuesta, en la asamblea que celebró el 10 de junio y en el que 46% de los tenedores de sus certificados votaron a favor y 32% se abstuvo de hacerlo. Pese a ello, no ha perdido la esperanza de ejecutar la transacción por Terrafina.

     "Fibra Macquarie sigue viendo los méritos en la operación propuesta y tiene la intención de continuar dialogando con sus inversionistas para discutir la opinión fiscal adjunta y cualquier otro asunto pertinente relativo a la transacción", agregó en su comunicado.

     Terrafina fue consultada por Axis negocios para conocer su postura respecto a las dudas fiscales generadas de las ofertas, sin respuesta hasta ahora. No obstante, el 14 de junio podría recibir el respaldo de sus tenedores para contratar un despacho fiscal, un asesor financiero y cualquier asesor necesario para estudiar las ofertas que recibió desde principios de este año y realizar un análisis comparativo, el cual será compartido con cualquier dueño de sus certificados que lo requiera.

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