Fibra Macquarie busca disipar dudas fiscales y apuesta por rentabilidad de oferta por Terrafina

24 de jun. (Axis negocios) -- La competencia por adquirir al fideicomiso inmobiliario de Terrafina se intensificó en las últimas semanas. Los principales postores hicieron cambios en sus ofertas y Fibra Macquarie fue uno de ellos, aunque el fideicomiso encontró en su proceso un tope que aún deberá sortear para continuar: las dudas surgidas en torno a las posibles implicaciones fiscales que la oferta pública de adquisición que presentó en abril.

     Estos cuestionamientos hicieron eco en los tenedores de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs), quienes optaron por abstenerse de respaldar, al menos por ahora, la oferta hasta tener una mayor claridad al respecto.

     “La fecha de nuestra asamblea [celebrada el 10 de junio] era un poco complicada por el ruido en el mercado sobre el tema fiscal”, reconoció Andrew McDonald-Hughes, director financiero de Fibra Macquarie, en entrevista con Axis negocios. “Para nosotros no era un ‘no tenemos una ruta’. . . [es] una ruta muy clara. Es un tope nada más en el proceso para nosotros”.

     Los cuestionamientos respecto a las implicaciones fiscales de la operación no son exclusivas de los tenedores de Fibra Macquarie, pues ya antes otros postores han externado posicionamientos al respecto, alguno de ellos contrarios. Ejemplo de ello es Fibra MTY, que a principio de mes anunció que desistió de su OPA y en su lugar presentó una propuesta de fusión de activos.

     En ese momento, el fideicomiso atribuyó la decisión a la falta de certeza jurídica al no estar expresamente regulado en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, lo que podría abrir la puerta a mayores impuestos y, por ende, reducir la rentabilidad de la operación.

     No obstante, otros postores, como Fibra Prologis, publicaron opiniones fiscales de sus asesores en las que se descarta que la operación impactaría de manera adversa en las exenciones fiscales aplicables a las fibras, una postura con la que también coincide Fibra Macquarie.

     “La combinación de negocios no afectará el cumplimiento de los requisitos previstos en la Ley de Impuestos Sobre la Renta”, dijo el fideicomiso en el folleto informativo que difundió a sus tenedores para la próxima asamblea. “Esto quiere decir que Fibra Macquarie puede recibir distribuciones del resultado fiscal por parte de una fibra, sin comprometer su estatus de fibra y que dicha distribución no debiera ser sujeta a retención alguna”.

     Los planes de Fibra Macquarie de concretar la oferta presentada es la de deslistar a Terrafina del mercado bursátil --previo cumplimiento de algunas condiciones-- sin que ello implique la generación de impuestos, agregó.

     Pese a ello, uno de los inversionistas que externaron dudas fue una administradora de fondos para el retiro, o Afore, de acuerdo con el directivo, sin precisar mayores detalles. Entre los tenedores del fideicomiso se encuentran Afore Citibanamex y Afore Sura, ambas con más del 10% de los certificados de la empresa, según información de su último reporte anual.

     En concreto, alrededor de 35% de los tenedores que participaron en la asamblea decidieron abstenerse de respaldar la oferta, mientras que 45% externó su voto a favor. Por ahora, el fideicomiso trabaja con sus inversionistas para disipar las dudas y tiene previsto celebrar una nueva asamblea el 8 de julio para buscar, de nueva cuenta, el respaldo para continuar con el proceso.

     Pero más allá de las dudas surgidas, la directiva de Fibra Macquarie confía en que su oferta --que a principios de la semana pasada fue modificada para incrementar el factor de intercambio de certificados y reducir la estructura de comisiones por administración que recibiría su administrador externo-- es la más competitiva dentro del abanico de propuestas que tienen frente a sí los dueños de Terrafina.

     Fue precisamente el ajuste en las comisiones pagaderas a su administración el que, de acuerdo con McDonald-Hughes, permitió incrementar el factor de intercambio, que pasó de 1.05 de sus certificados por cada papel de Terrafina, a 1.125 certificados en la oferta mejorada.

     “Entre las ofertas de certificados, nosotros ofrecemos un nivel rentable de un peso más por certificado en una combinación de Terrafina con Fibra Macquarie que una combinación de Terrafina con Fibra Prologis”, de acuerdo con el directivo.

     La oferta de Fibra Prologis, la cual está activa desde el 17 de mayo y finalizará el 2 de julio, contempla un factor de intercambio de 0.62 de sus certificados por cada CBFI de Terrafina, un incremento frente a la oferta inicial de 0.58 certificados que presentó en febrero.

     Para Fibra Macquarie, los tenedores de certificados de la fibra combinada podrían beneficiarse de una mayor liquidez en el mercado accionario, además de que otro de los atractivos es la combinación de portafolios, ya que ambos comparten presencia en mercados principales, especialmente en el norte del país, los cuales son de alta demanda en el contexto de la relocalización de empresas, o nearshoring.

     La combinación de portafolios crearía un fideicomiso de 543 inmuebles y 77.6 millones de pies cuadrados de área bruta rentable en 18 estados, cuatro de los cuales Macquarie aún no tiene presencia (Durango, Guanajuato, Estado de México y Tabasco).

     “Nosotros tenemos el know how, el expertise, el underground knowledge [conocimiento profundo] para mejorar y manejar el portafolio y generar más valor para nuestros inversionistas o los dos grupos de inversionistas”, dijo el director financiero de Fibra Macquarie en la conversación.

     Además de la oferta de Fibra Prologis, la presentada por el fondo de inversión estadounidense Blackstone --que consiste en una OPA pagadera en efectivo—también se encuentra activa y finalizará el próximo 17 de julio. Sin embargo, para Fibra Macquarie esto no representa un factor de desventaja.

     “No estamos preocupados en este sentido, creo que estamos muy avanzados en aprobaciones, tuvimos este tope que hablamos sobre la aprobación y estamos a punto de regresar a nuestros inversionistas para esta aprobación y seguir con el proceso”, agregó.

     Además, más allá de la puja por Terrafina, los planes de Fibra Macquarie contemplan un continuo crecimiento disciplinado en los mercados más importantes del país --como Ciudad de México, Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana, Guadalajara-- para aprovechar las oportunidades de desarrollo generadas por el nearshoring.

     “Nuestro balance sheet está bien posicionado y no necesitamos regresar a los mercados capitales para fondear una expansión, tenemos suficiente capital para seguir creciendo”, dijo McDonald-Hughes. “Vamos a seguir creciendo, estamos creciendo para generar valor para a nuestros inversionistas”.

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