Fibra Macquarie eleva oferta por Terrafina y busca respaldo de sus tenedores

17 de jun. (Axis negocios) -- El fideicomiso de inversión inmobiliaria diversificado Fibra Macquarie, presentó una oferta pública de adquisición mejorada para hacerse de su competidor Terrafina, en respuesta al rechazo inicial que recibió de sus propios tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI’s) la semana pasada.

     La oferta mejorada contempla un factor de intercambio de 1.125 certificados de Fibra Macquarie por cada uno de los títulos de Terrafina, un alza frente al intercambio de 1.05 títulos que presentó a finales de abril.

     “Dada nuestra convicción en los méritos de nuestra propuesta, y las eficiencias que creemos que se obtendrán, hemos aumentado nuestro factor de intercambio”, dijo Simon Hanna, director ejecutivo de Fibra Macquarie, citado en un comunicado. “También estamos satisfechos con el constante progreso para alcanzar los hitos necesarios para la transacción y en el diálogo continuo con nuestros inversionistas para lograr las aprobaciones necesarias para llevar a cabo la misma”.

     Cuando se sumó en la puja por Terrafina, Fibra Macquarie apuntó que de concretarse la adquisición se crearía una empresa combinada de 547 inmuebles industriales con un área bruta rentable de 78.4 millones de pies cuadrados, de los cuales 68% serían destinados a manufactura. También contaría con una reserva territorial de 9 millones de pies cuadrados.

     También agregó que una combinación de los negocios ayudaría a mejorar las distribuciones para los tenedores, daría mayor liquidez de los CBFIs en el mercado bursátil y crearía portafolios complementarios que atiendan la demanda creciente generada por el nearshoring, entre otras ventajas.

     Ahora, en su propuesta mejorada, la empresa destacó que su oferta sería la más redituable para los tenedores de certificados desde una perspectiva de ganancias por flujo de efectivo. Para los analistas de Barclays, la acumulación por sinergias a nivel de fondos ajustados de operaciones --o AFFO-- por certificado es de 6%.

     “También fomentará una revalorización, ya que creen que el reto más importante para que coticen a múltiplos más altos es la iliquidez de sus CBFIs. Por lo tanto, confían en que la entidad combinada sea mucho más líquida y se produzca una revalorización”, escribió en un reporte Pablo Monsivais, de Barclays.

     La oferta mejorada de Fibra Macquarie es una respuesta ante el rechazo que los dueños de sus certificados dieron a la oferta en la asamblea general celebrada la semana pasada, en la que solo 46% de los tenedores votó a favor de ella, en tanto que 32% se abstuvo de votar. Aunque no lo mencionó, probablemente el 22% restante se opuso a la operación.

     "Fibra Macquarie entiende que, a partir de las recurrentes conversaciones con sus inversionistas, un gran número de abstenciones fueron el resultado de la búsqueda de mayor claridad por parte de los inversionistas con respecto al tratamiento fiscal de la operación", explicó como el principal motivo por el que sus tenedores dudaron en respaldar la operación.

     Ante las dudas fiscales, Fibra Macquarie publicó una opinión de su asesor fiscal, la firma Mijares, Angoitia, Cortés y Fuentes, al respecto de las implicaciones que derivarían de una oferta pública de adquisición por los títulos de Terrafina, la cual precisaba que la oferta cumplía con los requisitos impuestos en la Ley de Impuestos Sobre la Renta.

     En aquella ocasión, el comité técnico de Fibra Macquarie dijo que continuaría el diálogo con sus inversionistas para aclarar las dudas en torno al tema fiscal y alguna otra inquietud respecto a la transacción.

     Este lunes, además del factor de intercambio, Fibra Macquarie dijo que en caso de llevar a cabo la adquisición de Terrafina aplicará una reducción a su estructura actual de comisiones, de manera que ésta bajaría en 25 puntos base anuales para niveles de capitalización superiores a dos mil millones de dólares, y manteniéndola en 100 puntos básicos anuales para los primeros dos mil millones de dólares.

     Con ello, el fideicomiso busca priorizar un mejor gobierno corporativo, con estructura de comisiones calculada con base en la capitalización de mercado, que permite alinear los intereses de su administrador --que al igual que Terrafina es externo-- con el de sus tenedores de certificados.

     “Fibra Macquarie cree que la operación propuesta es atractiva tanto para los tenedores de certificados de Fibra Macquarie como para los de Terrafina, y que tiene el potencial de crear un valor significativo a lo largo del tiempo”, concluyó el fideicomiso.

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